상가, 오피스텔, 꼬마빌딩 규제 시작된다

비주택 부동산에 대한 대출 규제 강화

 

금융위원회는 ‘가계부채 관리방안’을 발표할 예정입니다. 이번 방안에는 상가 등 비주거용 부동산을 대상으로 한 ‘빚투’를 막는 내용이 포함될 것으로 보입니다. 금융당국이 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상에 상가 등 비주택 부동산 담보 대출까지 포함하기로 가닥을 잡았다는 소식입니다. 이렇게 되면 기존에 대출을 가지고 있는 이들의 대출 한도가 크게 낮아져 추가 대출로 상가·오피스텔 등에 투자하는 것도 이젠 어려워지게 됩니다. 

 

DSR이란

Debt Service Ratio의 줄임말로 우리말로 총부채 원리금 상환비율입니다. 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환부담을 뜻합니다. ‘전체 금융부채’라 하더라도 대출의 성격 등을 감안해 일부 대출은 제외하게 되는데, 이번 대책에서 전세자금대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출 등은 제외되고, 반면 비주택 부동산, 즉 상가등은 포함시키는 방향으로 검토되고 있습니다.

 

비주택 부동산 규제

비주택 부동산 담보 대출에 대한 관리 필요성은 그간 여러차례 제기돼 왔습니다. 주택은 담보인정비율(LTV)이 적용돼 투기·투기과열지구(40%), 조정대상지역(50%), 비규제지역(70%) 별로 규제가 있지만, 비주택은 명문화된 기준이 없습니다. 은행마다 자체적인 대출 심사를 통해 70% 안팎의 LTV를 적용하는 상황입니다. 주택 대출 규제를 피해 상가로 투자금이 몰리는 풍선효과가 발생할 수 있고, 코로나19로 상업용 부동산 수익이 낮아지고 있어 건전성 관리도 필요하다고 정부는 판단하고 있습니다. 

 

 

 

비주택 부동산 담보 대출이 차주별 DSR 규제에 포함되면?

비주택 부동산 담보 대출이 차주별 DSR 규제를 받게 되면 대출 한도가 크게 낮아지게 됩니다. 예를 들어 실수령 연소득 8000만원에 주택담보대출 3억원(30년 만기, 금리 3%)을 갖고 있는 사람이 상가 담보 대출 받아 5억원 짜리 상가에 투자할 경우, 현재는 5억원의 LTV 70%인 3억5000억원을 대출 받을 수 있습니다. 그러면 대출은 DSR이 연간 원리금 부담이 5570만원으로 DSR이 70%에 해당합니다. DSR 규제가 40%로 주어진다면 상가 대출은 1억5000만원, 50%로 주어진다면 2억1000만원 밖에 받을 수 없게 됩니다.

 

참고로 오피스텔 대출의 기준이 되는 공시지가는 아파트등 공동주택 공시지가 조회사이트가 아닌 홈텍스에서 조회가능하니 미리 확인하시기 바랍니다.

 

- 오피스텔 공시지가 1분만에 조회하는 방법

오피스텔 공시지가 1분만에 조회하는 방법

 

오피스텔도 현재는 LTV 70%까지 대출되는데, 연소득 8000만원에 기존 대출이 없는 차주가 6억원 오피스텔에 대해 4억2000만원을 대출받으면 DSR이 60%나 된다. 규제가 적용되면 한도가 1억원 이상 낮아질 수 있는 것으로 전망됩니다.

 

부동산 투자 방향이 오피스텔, 지식산업센터등 비주거 부동산으로 이동하면서 투자가 늘고 있는데요, 규제 전에 투자자들이 발빠르게 움직이고 있어 당분간은 입지 좋은 알짜 비주거 부동산에 대한 열기가 대단할 것으로 예상됩니다.

 

- 규제 피한 비주거 부동산, 상반기 주목할 만한 지식산업센터

규제 피한 비주거 부동산, 상반기 주목할 만한 지식산업센터

역효과

결국 주택 부동산 규제를 피해서 비주택 부동산으로 몰리는 투자와 투기 또한 규제를 통해 잡아보겠다는 의도입니다. 투기를 잡는 것이 옳은 방향이라고 해도, 중산층의 노후대비를 위한 재산 축적의 사다리를 몽땅 없애버리는 역효과가 나타날 것으로 보입니다. 일부 이미 부를 획득한 일부 계층을 제외하고는 모두를 하향 평준화시키겠다는 의도로 읽힐 수 있어 반발이 예상됩니다. 개인적인 의견이지만 규제 일변도의 정책은 분명 한계가 있는데 이번 정부는 이부분을 간과해서는 안될 것으로 보입니다.

 

- 2021년부터 달라지는 부동산 규제 요약정리

2021년부터 달라지는 부동산 규제 및 정책 요약정리

- 2.4 부동산 대책 내용 핵심 정리

2.4 부동산 대책 내용 핵심 정리