2022년 무주택자, 1주택자, 다주택자 부동산 투자전략

각종 부동산 규제와 대출 제한등 금융 규제가 더해져 거래 절벽이 이어지는 가운데에서도 속출하는 신고가, 한치 앞으로 내다 볼 수 없는 부동산 시장이다. 서울 일부 지역의 집값 하락세 하지만 뜨거운 분양시장, 2022년 부동산 시장은 어떤 방향으로 향할까?

 

집값이 잠시 주춤할 때 내 집 마련을 하는 게 좋을지, 하락세가 이어질 것 같은데 지금이라도 매도하는 게 나을지 다양한 고민들이 있을 것이다. 무주택자, 1주택자, 다주택자는 어떤 전략을 세우는 게 좋을지 각각의 상황별로 부동산 전문가들의 2022년 부동산 전망을 정리해 보았다.

(이 글은 매일경제신문의 부동산 전문가 50인에게 물은 '2022년 부동산 투자 전략'을 참조하여 작성하였음을 밝힌다)

1. 무주택자, 내집 마련 시기?

▶ 시세차익이 큰 청약에 도전하라

청약에 도전해 볼 만한 가점의 무주택자라면 그 어떤 상품보다 시세차익이 큰 청약에 도전하는 게 좋다. 분양가 상한제등으로 주변 시세보다 싸게 분양되는 아파트 청약은 무주택자는 노려볼 수 있는 최대의 기회이다. 

 

3기 신도시 등으로 공급되는 저가 공공분양을 노려보자. 2022년에는 도심권과 3기 신도시 분양 물량이 대폭 증가하기 때문에 무주택자는 이를 겨냥한 청약 전략이 가장 유리한 경제적 방법이다. 

▶ 3기 신도시 사전 청약 일정 입지분석 예상분양가

3기 신도시 사전 청약 일정 입지분석 예상분양가

▶ 지금이라도 내 집 마련

실수요자인 무주택자에게는 주택가격이 상승하든 하락하든 관계없이 자금 계획이 허락한다면 적기가 따로 없다. 주거의 상향 이전을 희망하는 1주택자 또는 무주택자들은 서울 등 주거 선호도가 높은 지역의 경우 공급 부족이 지속되고 있는 반면 수요는 위축될 가능성이 높지 않은 상황이므로 지금이라도 내 집 마련을 검토해도 무방하다. 

 

자금 계획이 서 있다면 매수 시점을 저울질하지 말고 내 집 마련에 나서는 것이 유리할 수 있다. 내년 가격 하락 가능성이 낮고 하락하더라도 폭이 크지 않을 것으로 예상되므로 급매물이 나오면 매입을 고려해보자. 또한 가격이 흔들리면 지방부터 흔들릴 것이므로 주요 지역에 똘똘한 한 채를 매입하는 것도 방법 일 수 있다. 

 

단, 글로벌 긴축으로 금리 상승세 지속되고 있으므로 대출등의 레버리지를 활용한 과도한 투자는 자제할 것.

2. 1주택자, 똘똘한 한 채로 갈아타기

▶ 추가 매수보다는 갈아타기

1주택자의 경우 주택 추가 매수보다는 상급지로 갈아타는 것을 검토하자. 1주택자라면 최대한 상급지로 갈아타는 것이 향후 다가올 수 있는 하락장에 대한 준비일 수 있다. 특히 양도세 완화 구간에 있는 주택을 보유하고 있는 1주택자에게는 좋은 선택지이다. 

 

세부담을 줄이면서 상급지로 가는 방법으로는 재개발 사업장에서 관리처분인가 후 멸실된 입주권을 매입하면 취득세를(4.6%, 중과×) 절감할 수 있으며, 종합부동산세 부담 이슈에서도 벗어 날 수 있다. 향후 기존 주택 양도 시에도 1주택 1조합원 비과세 특례 제도를 활용할 수도 있다. 

 

2022년에 관심을 가져볼 만한 권역으로는 '용산~여의도~노량진' 연결 권역을 예로 들 수 있다. 현재 용산과 여의도는 서울시의 개발 마스터플랜 발표를 앞두고 있고 노량진은 현재 8개권역에서 뉴타운 사업이 진행 중인데 관리처분인가 후에도 조합원 지위 양도(전매)가 가능한 구역이 5개(2·4·6·7·8구역)로 타 사업장보다 많은 만큼 해당 권역을 현 거주지보다 상급지로 보고 이전을 하고 싶은 1주택자라면 적극적으로 관심을 가져볼 필요가 있다

3. 다주택자는 대선 이후

▶ 대선 결과에 따라 결정하자

이번 정권에서 잠재적 범죄자 취급을 받았던 다주택자들은 2022년 실시될 대통령선거 결과에 따라 부동산 시장과 정책 및 규제가 영향을 받을 수 있어 대선 결과를 보고 팔지, 보유할지를 결정해야 할 것이다. 

현재 유력한 대선후보들이 다주택자에 대한 양도세 완화등의 공약을 만지작거리고 있다. 또한 현정부의 부동산 정책 실패를 기정사실화 하고 있으므로 어떤 식으로든 변화가 있을 것으로 보인다. 또한 현재는 매도하더라도 정부 정책에 의해 수익률이 상당히 저조한 만큼 새로 들어서는 새정부의 기조에 따라 2022년 3~6월 내 주택 처분·보유 여부를 결정하는 것이 바람직하다. 

 

부동산 추가 매입을 고려 중인 공격적인 다주택 투자자라면 중소형 건물과 해외 부동산에 관심을 가져보자. 중소형 건물의 경우 이미 가격이 많이 올랐지만 한남동이나 성수동, 문래동 등의 경우 해당 권역과 인근 지역 재정비 등의 개발 호재와 용적률 상향 추진 등으로 인해 추가 상승 여력이 있을 것으로 예상된다. 특히 문래동 철강골목의 경우 20~30평 내외 토지가 주를 이루고 있어 10억~15억원 범위의 비교적 소액 투자가 가능할 것으로 보인다.

 

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